15/12/24

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА— самая популярная льготная программа у россиян, которая позволяет взять кредит на покупку и строительство жилья по низкой ставке. При этом выдачи по ней в 2024 году несколько раз приостанавливались из-за исчерпания лимитов. Рассказываем, почему так происходит и что ждет программу в 2025-м.
Госпрограмма «Семейная ипотека» действует с 2018 года и должна завершиться в 2030 году. Власти неоднократно меняли ее параметры, в последний раз — в июле этого года. И сейчас базовые условия программы, установленные правительством, такие: 
ставка: 6%;
максимальная сумма кредита: 12 млн руб. — для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, 6 млн руб. — для остальных регионов; 
первоначальный взнос: от 20%. 
Оформить кредит по программе могут семьи:
С детьми, где есть хотя бы один ребенок до 6 лет.
С двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек.
С двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах, где строят мало жилья или с индивидуальными программами развития.
Где есть ребенок с инвалидностью.
В рамках «Семейной ипотеки» можно получить кредит на: 
квартиру в новостройке от застройщика на этапе строительства или готовую; 
дом или таунхаус с участком от юрлица или ИП; 
покупку участка и строительство на нем жилого дома с нуля с подрядчиком; 
строительство дома на своем участке.
Сбербанк продолжает прием и одобрение заявок по льготной программе «Семейная ипотека». Выдачи возобновятся после того, как правительство РФ выделит новый лимит.
Низкая ставка по льготным программам — в частности, по «Семейной ипотеке», — возможна благодаря финансированию от государства, которое компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой и ставкой по льготной программе. Такое возмещение доступно кредитным организациям только в пределах лимитов — это сумма, на которую банки могут выдать гражданам кредиты с господдержкой. По займам, оформленным сверх лимита, государство ничего не компенсирует.
Общий лимит для всех банков на «Семейную ипотеку» — 6,25 трлн руб. до конца этого года (из них, по данным на начало декабря, осталось 347 млрд руб.). Исходя из этой цифры квоту уже выделяют отдельно на каждую кредитную организацию в зависимости от объема выдач. На 2025-й лимит увеличат на 2,4 трлн руб.
Хватит ли общего лимита с учетом увеличения на 2025 год? Эксперты считают, что да, но при некоторых условиях:
Увеличение лимита по «Семейной ипотеке» на 2025 год обусловлено прогнозируемым ростом числа граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Мы считаем, что при сохранении первоначального взноса в пределах 30-50% этого лимита будет вполне достаточно. Основное внимание будет уделено покупателям с хорошим первоначальным взносом.
С учетом некоторого охлаждения спроса на «Семейную ипотеку» увеличенный общий лимит позволит в значительной мере обеспечить потребность. Однако если ключевая ставка продолжит повышаться, например, как это происходило в 2024 году, то спрос может вырасти.
А вообще, строить сейчас прогнозы очень сложно, так как во многом все будет определяться макрополитическими факторами, такими как возможное завершение СВО, снятие санкций, усиление противостояния КНР и США.
Что касается самого финансирования, в 2024 году на «Семейную ипотеку» в бюджете было предусмотрено 290 млрд руб., плюс правительство дополнительно выделило 142 млрд руб. В 2025-м на программу заложено 637 млрд руб., в 2026-м — 454,1 млрд руб., в 2027-м — 358,3 млрд руб.
Когда лимит исчерпан, то есть банк выдал «Семейную ипотеку» на сумму больше, чем предполагалось, он вынужден приостанавливать оформление льготных кредитов до выделения дополнительной квоты, чтобы государство и дальше компенсировало разницу в ставках. Лимиты могут расходоваться быстрее обычного в том числе из-за повышенного спроса и высокой ключевой ставки.
Сейчас квоты распределяют, по сути, в ручном режиме, поэтому процесс этот небыстрый. Из-за этого складываются ситуации, когда кредиты по «Семейной ипотеке» какое-то время и вовсе не выдаются.
В Минфине рассказали, что новый способ распределения квот на выдачу ипотеки между банками заработает с 15 декабря. Как предполагается, при наличии общего неиспользованного лимита организации смогут оформлять кредиты автоматически. Это позволит избежать приостановки выдач «Семейной ипотеки».
Кроме этого, в 2025 году планируется отказаться от индивидуальных квот и оставить только общую. То есть каждый банк будет выдавать льготную ипотеку в соответствии со спросом. Об этом заявил замгендиректора института развития ДОМ.РФ Алексей Ниденс.
А вот когда банки исчерпают лимит на 95%, оставшиеся 5% будут распределять прежним способом и исходя из количества выданных кредитов за последние шесть месяцев.
Следующим шагом, по словам Ниденса, будет введение лимита сразу до конца 2030 года.
Управление объемом выдач — это все-таки вопрос условий. Если, например, мы видим, что не все потребности целевой аудитории закрыты, можно расширять условия программы. Если, наоборот, объем выдач больше, чем предполагалось, корректировать в сторону снижения. Такой механизм планируем запустить. Первая итерация, надеюсь, будет сделана уже в этом году.
Таким образом, выдачи льготных кредитов будут зависеть от общей выделенной квоты.
Говоря о том, будут такие сообщения (о том, что тот или иной банк исчерпал лимиты — ред.) или нет… только если у нас закончится лимит в целом по всей программе. Говорить о том, что у нас будут проблемы с каким-то конкретным банком, наверное, не приходится, поскольку предполагается, что до исчерпания 95% общего лимита на программу банки выдают в рамках тех планов продаж, которые у них есть.
А дальше, если мы видим, что лимиты близки к исчерпанию, включается инструмент по перераспределению исходя из доли выдач, которая на тот момент сформировалась.
После корректировки параметров программы в июле круг потенциальных получателей «Семейной ипотеки» сузился. С тех пор вице-премьер РФ Марат Хуснуллин несколько раз давал понять, что улучшать условия льготной ипотеки, в том числе программы для семей с детьми, пока не планируется. Например, в августе он говорил о том, что расширять объем выдачи «Семейной ипотеки» при высокой ключевой ставке и с учетом компенсаций из бюджета — очень дорого.
Вместе с тем в августе президент России Владимир Путин поручил правительству и Центробанку изучить ситуацию на ипотечном рынке, в том числе влияние на него обновленной «Семейной ипотеки», и при необходимости предложить изменения в льготную программу. Сделать это нужно было до 1 декабря 2024 года. Однако на момент публикации материала подобных отчетов в информационном поле не было. 
Надо сказать, что точечно предложения о корректировке программы звучат. К примеру, две недели назад депутаты попросили премьер-министра России Михаила Мишустина увеличить максимальную сумму кредита по «Семейной ипотеке» до 18 млн руб. и 9 млн руб. при покупке квартиры площадью более 60 «квадратов». А ДОМ.РФ предложил снижать процентную ставку по «Семейной ипотеке» при покупке квартир с тремя и более комнатами.
Но на данный момент никаких конкретных обсуждений по поводу корректировки параметров программы нет. Есть ли основания полагать, что условия могут измениться? Этот вопрос также задали экспертам.
«Я склонен разделять мнение многих аналитиков, консенсус-прогноз которых говорит о том, что ставки по "Семейной ипотеке" должны подняться до 10-12%. Безусловно, даже при таком повышении данная программа останется привлекательной для аудитории, учитывая заградительный текущий уровень рыночных ставок. Это изменение выгодно и для государственного бюджета, поскольку существенно снизило бы нагрузку», — говорит Кирилл Гнетов.
По мнению Оксаны Белевцовой, вероятность корректировки условий есть — для того, чтобы хватило лимитов на 2025 год. Например, могут изменить требования к возрасту и количеству детей, более жестко оценивать платежеспособность. «Надеемся, что в 2025 году выдачи стабилизируются, и не будет перебоев и пауз в оформлении. Здесь определенно нужна работа по совершенствованию механизма распределения лимитов на выдачу ипотечных кредитов между банками», — подытожила эксперт.
Что касается возможных ужесточений, из недавнего заявления главы Минфина Антона Силуанова можно сделать вывод о том, что как минимум ставку по «Семейной ипотеке» повышать не будут. «Нет, 6% — стоимость ипотечных кредитов по этой программе, она сохраняется», — сказал он, отвечая на вопрос об изменении параметров программы.
Итак, коротко подытожим: сбоев в выдачах кредитов по «Семейной ипотеке» при наличии общего лимита быть не должно. А вот вероятность ужесточения условий программы — разве что за исключением ставки — все же остается.